Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Z wielu względów treść księgi wieczystej może nie odpowiadać rzeczywistości. Może tak być choćby w przypadku, gdy do wpisu lub wykreślenia prawa doszło na podstawie nieważnej lub bezskutecznej czynności prawnej. Powstaje wówczas pytanie w jaki sposób stan prawny nieruchomości uporządkować. Intuicyjnie na myśl przychodzi wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieważności umowy (a dokładnie o ustalenie istnienia lub nie istnienia stosunku prawnego lub prawa) w trybie art. 189 k.p.c. Niemniej tryb ten jest niewłaściwy. Trybem właściwym jest natomiast wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Wytaczając powództwo w tym trybie należy zwrócić szczególną uwagę na prawidłowe sformułowanie petitum pozwu, czyli żądań i pozostałych wniosków pozwu. Ta część sprawia najwięcej problemów i jest najbardziej istotna. Należy bezwzględnie pamiętać o konieczności wskazania w petitum pozwu AKTUALNEGO stanu prawnego jaki ma być ujawniony w księdze wieczystej przez Sąd w wyniku rozpoznania pozwu. Aktualny jest stan prawny istniejący w chwili orzekania. Nie należy więc domagać się w pozwie ujawnienia stanu prawnego, który co prawda istniał w przeszłości, ale jednak nie odpowiada już rzeczywistości. Jeżeli zatem stan prawny sprzed zdarzenia powodującego niezgodność uległ zmianie, np. z powodu śmierci jednej z osób uprawnionych, to okoliczność tę należy koniecznie uwzględnić w pozwie.

Bardzo istotne jest również właściwe oznaczenie stron postępowania. Legitymacja czynna, czyli uprawnienie do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przysługuje wyłącznie osobie uprawnionej do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Legitymacja bierna przysługuje natomiast osobom, których prawa zostały ujawnione w dziale II księgi wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.